מס רכישה ומס שבח: המדריך לקונים ולמוכרים דירה

בכל מכירה של זכות במקרקעין חלים שני מסים לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963. הקונה משלם מס רכישה, שמחושב על שווי הנכס. המוכר משלם מס שבח, שמחושב על הרווח שנוצר מאז שקנה את הנכס. שני הצדדים חייבים להגיש הצהרה לרשות המסים, גם כשאין מס לתשלום. בדרך כלל עורך הדין מגיש אותה באופן מקוון, בטופס 7000 או 7002 לפי סוג העסקה.

יום העסקה לעניין המס הוא יום החתימה על החוזה, גם אם המסירה ורישום הזכויות מאוחרים יותר. ברכישה מקבלן המס מחושב על המחיר כולל מע״מ. בשאלה אם לקונה או למוכר יש דירה אחת בלבד, החוק רואה בבני הזוג ובילדיהם הקטינים יחידה אחת, וזו ״חזקת התא המשפחתי״. לכן דירה הרשומה על שם בן הזוג נחשבת גם שלכם. החוק עצמו מחריג בן זוג שגר דרך קבע בנפרד וילד קטין נשוי. טענה אחרת, למשל שלפי הסכם ממון הדירה של בן הזוג נפרדת, נבחנת בנסיבות מצומצמות בלבד, ולכן כדאי לבדוק אותה עם עורך דין לפני העסקה.

גם העברה ללא תמורה היא עסקה לעניין החוק, אבל חלים עליה כללים מקלים. מי שמקבל במתנה זכות במקרקעין מקרוב משפחה, למשל מהורה לילד או לנכד, בין אחים או בין בני זוג, משלם שליש ממס הרכישה הרגיל. בני זוג שגרים יחד ומעבירים ביניהם זכויות בדירת מגורים פטורים ממס רכישה. מכירה עתידית של דירה שהתקבלה במתנה נבחנת לפי כללים מיוחדים, ולכן כדאי לתכנן גם אותה מראש.

המדרגות פועלות כמו במס הכנסה: כל שיעור חל רק על החלק של השווי שבתוך המדרגה, ולא על כל המחיר. לפי הוראת ביצוע 1/2026 של רשות המסים, מדרגות הדירה היחידה הוקפאו לרכישות שבין 16.1.2025 ל-15.1.2028. מדרגות הדירה שאינה יחידה נקבעו בהוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026, ולכן ברכישה שתיחתם אחרי מועד זה בדקו מה השיעור העדכני. את החישוב אפשר לבדוק גם בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים.

עולים זכאים להקלה בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת שבע שנים אחריה: ברכישת דירת מגורים יחידה, החלק שבין 1,978,745 ₪ ל-6,055,070 ₪ ממוסה ב-0.5% בלבד, ובדירה ששוויה עולה על 20,183,565 ₪ ההקלה אינה חלה. גם נכים ועיוורים, ובמקרים מסוימים רוכשים נוספים, זכאים להקלות לפי תקנות מס רכישה.

נניח שזוג קונה דירה ב-2,600,000 ₪ ואין לו דירה אחרת. על 1,978,745 ₪ הראשונים אין מס. על 368,295 ₪ שבמדרגה השנייה המס הוא 3.5%, כלומר כ-12,890 ₪. על 252,960 ₪ שבמדרגה השלישית המס הוא 5%, כלומר 12,648 ₪. בסך הכול כ-25,538 ₪.

אם לאותו זוג כבר יש דירה, והוא אינו מתכוון למכור אותה, הדירה החדשה ממוסה כדירה שאינה יחידה: 8% מכל השווי, כלומר 208,000 ₪. ההפרש, יותר מ-180 אלף ₪, מסביר למה סיווג הדירה הוא השאלה הראשונה שעורך הדין בודק. אם הזוג מתכוון למכור את הדירה הקיימת, ייתכן שיוכל ליהנות ממדרגות הדירה היחידה כמשפר דיור, כפי שנסביר בהמשך. לחישוב עם הנתונים שלכם השתמשו במחשבון מס הרכישה.

ומה בצד של המוכרים? נניח שהשבח הריאלי שלהם, אחרי הצמדה למדד וניכוי הוצאות, הוא 400,000 ₪. אם זו דירתם היחידה והם עומדים בתנאי הפטור, לא ישלמו מס שבח כלל. אם אינם זכאים לפטור, המס יהיה בדרך כלל 25% מהשבח, כלומר 100,000 ₪.

מי שמחזיק דירה אחת וקונה דירה אחרת כדי להחליף אותה יכול לשלם מס רכישה לפי מדרגות הדירה היחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך התקופה שבחוק. לפי רשות המסים, למי שרכש את הדירה החלופית מ-1.6.2025 התקופה היא 24 חודשים מיום הרכישה, ולמי שרכש בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 היא 18 חודשים. ברכישה מקבלן אפשר למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מקבלת החזקה בדירה החדשה.

בעקבות המלחמות הוארכו חלק מהתקופות בחקיקת חירום, והוראת ביצוע 2/2026 של רשות המסים מפרטת את ההארכות ואת אופן החישוב. מי שלא מכר בזמן יחויב בהפרש שבין מס של דירה יחידה למס של דירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. מי ששילם מס של דירה נוספת ומכר בזמן זכאי להחזר. לכן כדאי לבנות את לוח הזמנים של המכירה עוד לפני החתימה על הקנייה, ולהביא בחשבון שמכירת דירה אורכת זמן.

רשות המסים מביאה דוגמה: מי שרכש דירה חלופית שאינה מקבלן ב-1.6.2025 היה צריך למכור את הדירה הקודמת עד 1.6.2027, ובעקבות חוק הארכת המועדים הוא רשאי למכור אותה עד 1.9.2027. ההארכה חלה רק כשחלק מהתקופה נופל בתקופה שנקבעה בחוק, ולכן בדקו את המקרה שלכם לגופו.

מס שבח מחושב על השבח הריאלי: מחיר המכירה, פחות מחיר הרכישה המוצמד למדד, ובניכוי הוצאות מוכרות כמו שכר טרחת עורך דין ומתווך, שיפוצים שהשביחו את הדירה ומס רכישה ששילמתם. ביחיד שיעור המס הוא בדרך כלל 25% מהשבח הריאלי. מכאן ששמירת חוזה הרכישה, החשבוניות והקבלות לאורך השנים מקטינה את המס בפועל. הוצאה שאי אפשר להוכיח במסמך לא תנוכה, גם אם הוצאתם אותה בפועל.

מוכר של דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה בישראל ובאזור, שהייתה בבעלותו 18 חודשים לפחות מהיום שבו הפכה לדירת מגורים, ושלא מכר דירה אחרת בפטור כזה ב-18 החודשים שלפני המכירה, זכאי לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק. הפטור מוגבל לשווי של 5,008,000 ₪ (נכון לספטמבר 2026, לתקופה שעד 31.12.2027), והחלק שמעל התקרה חייב במס. הפטור אינו אוטומטי: מבקשים אותו בהצהרה ומצרפים חוזה מכירה, חוזה רכישה ונסח טאבו. מוכר שהכנסתו גבוהה עשוי לשלם גם ״מס נוסף״ על השבח, אם שווי המכירה של דירת המגורים עולה על 5,385,285 ₪ (נכון לספטמבר 2026) והמכירה אינה פטורה.

גם מי שיש לו דירה נוספת יכול לעיתים לקבל פטור, למשל כשהחלק שלו בדירה האחרת קטן או כשהיא התקבלה בירושה. בדירה שנרכשה לפני 2014 ואינה פטורה קיים חישוב לינארי מוטב, שפוטר את החלק של השבח המיוחס לתקופה שלפני 2014, בתנאים שבחוק. בכל אחד מהמקרים האלה בקשו מעורך הדין סימולציה של המס לפני המכירה, ולא אחרי שהחוזה כבר נחתם.

המוכר והקונה מגישים הצהרה בתוך 30 יום מיום העסקה (סעיף 73 לחוק). על הצהרה שלא הוגשה במועד מוטל קנס של 310 ₪ לכל שבועיים של פיגור (נכון לספטמבר 2026). המס משולם לפי השומה העצמית בתוך 60 יום מיום העסקה, ותשלום באיחור נושא הפרשי הצמדה וריבית.

אם מנהל מיסוי מקרקעין קובע שומה גבוהה מזו שהצהרתם, משלמים את ההפרש בתוך 15 יום ממסירת הודעת השומה. אפשר להגיש השגה בתוך 30 יום, ואז משלמים בתוך 30 יום רק את הסכום שאינו שנוי במחלוקת. ברוב העסקאות הקונה גם מעביר לרשות המסים מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר, ולכן החוזה צריך לקבוע איך היא מחושבת ומתי מועברת. את אישורי המסים מציגים ברשות רישום המקרקעין כדי לרשום את הזכויות על שם הקונה.

גם במכירה בפטור המוכר חייב להגיש הצהרה ולצרף מסמכים, ורשות המסים רשאית לבקש מסמכים נוספים או לקבוע שומה אחרת. מי ששילם בעבר מס שבח או מס רכישה ביותר מהנדרש יכול לבדוק באופן מקוון, ביישום של רשות המסים, אם יש יתרה לזכותו ולבקש החזר.

תכנון מס לגיטימי הוא שימוש בפטורים ובהקלות שהחוק עצמו נותן, והוא אפשרי בעיקר לפני החתימה. אחרי שהחוזה נחתם, מועד העסקה, זהות הרוכשים ואופן החלוקה בין בני הזוג כבר קבועים. בעסקאות מורכבות, כמו מכירה של שתי דירות, דירה שהתקבלה בירושה או נכס עם זכויות בנייה, כדאי לשלב גם רואה חשבון. לעורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין אפשר להגיע דרך ההתאמה לעורך דין. אם אתם מוכרים וקונים באותה תקופה, תאמו בין עורכי הדין את מועדי החתימה, כי סדר העסקאות קובע אם תיחשבו בעלי דירה יחידה, משפרי דיור או בעלי שתי דירות.