תמ״א 38 ופינוי-בינוי: המדריך לבעלי דירות בהתחדשות עירונית

תמ״א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. היא אפשרה לקבל היתר לחיזוק ולתוספת קומות (38/1) או להריסה ובנייה מחדש (38/2) בלי להכין תוכנית חדשה לכל בניין. לפי מינהל התכנון, התוכנית פקעה ב-1.10.2023. בוועדות מקומיות שעמדו בתנאים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה היא הוארכה, לכל המאוחר עד 18.5.2026 או עד אישור תוכנית מחליפה אם אושרה קודם, ומאז תאריך זה היא אינה חלה עוד באף ועדה מקומית.

במקומה, ערים מאשרות תוכניות להתחדשות עירונית שקובעות איפה ואיך אפשר לחדש בניינים. מינהל התכנון קידם גם את ״חלופת שקד״, תיקון חקיקה שמאפשר התחדשות של בניין בודד לפי מדיניות העירייה ונותן עדיפות להתחדשות של מתחמים. לפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ב-21 ערים כבר אושרו או קודמו תוכניות חלופיות.

לכן השאלה הראשונה בכל הצעה היא מכוח איזו תוכנית היזם מתכוון לקבל היתר, ומה חל על הבניין שלכם. אם הפרויקט התחיל לפני הפקיעה, בדקו את מצבו מול הוועדה המקומית. את התשובות מקבלים במינהלת ההתחדשות העירונית בעיר, ואם אין כזו, במחלקת ההנדסה של העירייה. זכרו שגם בלי פרויקט, האחריות לתחזוקת הבניין ולבטיחותו מוטלת על בעלי הדירות, ובניין שנמצא מסוכן עלול לקבל צו מהעירייה.

בחיזוק ועיבוי הבניין הקיים נשאר ומחוזק, ומקבל בדרך כלל ממ״ד, מעלית ושיפוץ. היזם מממן את העבודות ובתמורה בונה ומוכר דירות חדשות על הגג או בצדי הבניין. הדיירים נשארים בדירות בזמן העבודות. בהריסה ובנייה מחדש הבניין נהרס, הדיירים עוברים לדיור חלופי שהיזם מממן, ובסוף מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר בבניין החדש. בשני המסלולים היזם מממן את הפרויקט ממכירת הדירות החדשות.

פינוי-בינוי הוא התחדשות של מתחם שלם, כמה בניינים יחד, לפי תוכנית מפורטת שמאשרים מוסדות התכנון. לפי כל-זכות, מתחם כזה כולל לפחות 24 יחידות דיור בנויות וצריך להיות מוכרז על ידי המדינה. הפרויקטים ארוכים יותר, אבל מאפשרים גם שדרוג של תשתיות, גינות ושטחי ציבור. לכל מסלול יתרונות וסיכונים, והבחירה תלויה במצב הבניין, במדיניות העירייה ובכדאיות הכלכלית ליזם.

הרשות הממשלתית מציעה מחשבון לבדיקה ראשונית של כדאיות מתחם פינוי-בינוי, והכדאיות נבחנת לפי תקן שמאי 21. בתמ״א 38 התנאי הבסיסי היה בניין שהיתר הבנייה שלו ניתן לפני 1980 ושאינו עומד בתקן 413 לעמידות ברעידות אדמה.

בחיזוק ובהריסה ובנייה מחדש חל חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008. לפי כל-זכות, נדרשת הסכמה של בעלי שני שלישים מהדירות, שלדירותיהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף. כשיש רוב כזה, המפקח על רישום המקרקעין רשאי לאשר את ביצוע העבודה גם בלי הסכמת המתנגדים, ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיתקשר בשם כל בעלי הדירות.

בפינוי-בינוי, לפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ״רוב מיוחס״ הוא 66% מבעלי הדירות במקבץ ולפחות 60% מבעלי הדירות בכל בניין. דייר שמסרב בלי סיבה סבירה אחרי שהושג הרוב עלול לחוב בפיצויים לשכנים על הנזק שנגרם להם, ובית המשפט יכול גם למנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום בשמו. כשהמתנגד בנה או משתמש שלא כדין ברכוש המשותף, בית המשפט רשאי שלא לספור את זכויותיו בחישוב הרוב. לפני הליך נגד דייר סרבן אפשר לבקש מהרשות למנות שמאי פינוי ובינוי, וחוות הדעת שלו תשמש ראיה לכאורה בבית המשפט.

הסירוב נחשב סביר, למשל, כשהעסקה אינה כדאית כלכלית, כשלא הוצעו דיור חלופי או בטוחות הולמות, כשלא הוצעו התאמות לאדם עם מוגבלות, או בגלל נסיבות אישיות מיוחדות. על ההתמודדות עם שכן מסרב הרחבנו בשאלה על דייר סרבן בפינוי-בינוי.

עורך הדין שמלווה את הפרויקט מטעם היזם מייצג את היזם. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה לדיירים לשכור עורך דין משלהם ומפקח בנייה, ומציינת שבשוק מקובל שהיזם נושא בשכר הטרחה שלהם. גם כשהיזם משלם, עורך הדין פועל רק בשביל הדיירים, והסכם שכר הטרחה צריך לקבוע זאת במפורש.

הסדר הנכון הוא לבחור קודם נציגות דיירים ועורך דין, ורק אחר כך יזם. נציגות הדיירים מרכזת את הקשר עם אנשי המקצוע, אבל אינה רשאית לחתום בשם בעלי הדירות על החלטות מהותיות. הרשות פרסמה הסכמים לדוגמה לפינוי-בינוי ולחיזוק ועיבוי, שיכולים לשמש בסיס למשא ומתן. אם היזם לוחץ לחתום מהר על החוזה שהביא, זה סימן לעצור. ראו גם את השאלה על חוזה שהיזם הביא.

עורך הדין מטעם הדיירים בודק את ההצעות, מנהל משא ומתן על התמורה והבטוחות, מנסח את ההסכם ומלווה את האסיפות. הוא גם בודק שהיזם עומד בהתחייבויות לאורך כל הדרך, עד רישום הדירות החדשות על שמכם. בחרו עורך דין שליווה פרויקטים דומים עד הסוף, ובקשו לדבר עם נציגויות שעבד איתן.

לפי הרשות, עסקת פינוי-בינוי צריכה לכלול לפחות את עקרונות התמורה לכל בעל דירה, מועדים מרביים לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה, את פרטי הגורם שיבצע את הבנייה או את התנאים לבחירתו, והתחייבות לתת ערבויות לטובת בעלי הדירות. לפני שהוא מחתים דייר ראשון בבניין, היזם חייב לכנס אסיפה של בעלי הדירות ולמסור להם מסמך עם עיקרי ההצעה.

את התמורה בודקים מול מה שהעירייה ומוסדות התכנון הניחו בתחשיב הכדאיות. בעלי דירות שבבעלותם יותר משתי חמישיות מהדירות ומהרכוש המשותף בכל בניין במקבץ רשאים לבקש ממנהל הרשות למנות שמאי פינוי ובינוי, שיקבע אם העסקה כדאית כלכלית ובאילו תנאים תהיה כדאית, ושכרו משולם על ידי היזם.

עסקת פינוי-בינוי שנחתמה ב״החתמה פוגענית״ עלולה להתבטל, והממונה על פניות הדיירים מוסמכת לקבוע זאת. אפשר לפנות לממונה גם כשבעל דירה חתם בשפה שאינו מבין בלי שהוסברו לו עיקרי העסקה. בקשו את כל המסמכים בשפה שאתם מבינים, וקראו אותם עם עורך הדין לפני החתימה. בקשו גם את נוסחי הערבויות שהיזם מתכוון לתת, לפני שמסכמים את ההסכם.

נניח שבבניין של 12 דירות, שמיועד להיכלל במתחם פינוי-בינוי, מארגן החתים שבע משפחות על הסכם ארגון, לפני שהתקיים כנס דיירים. הסכם ארגון הוא הסכם שבו בעלי הדירות נותנים למארגן בלעדיות לתקופה מוגבלת כדי שיאתר יזם. לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017, אסור להחתים על הסכם כזה לפני כנס שבו השתתפו לפחות 40% מבעלי הדירות, ותוקפו מוגבל לפי שיעור החותמים והתקדמות הפרויקט. הדיירים יכולים לפנות לממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית, שמוסמכת לקבוע, בין היתר, שהסכם ארגון פקע. מי שכבר חתם יכול להתייעץ עם עורך דין על מועד הפקיעה של ההסכם ועל ההשלכות שלו.

באותו בניין גרה אלמנה בת 78, שחוששת לעבור לשכירות לשנים. בפינוי-בינוי, לפי הרשות, ״דייר קשיש״ הוא בעל דירה שגר בה שנתיים לפחות ושמלאו לו 70 עד חתימת בעל הדירה הראשון על הסכם עם היזם. היזם חייב להציע לו חלופות לדירת התמורה, כמו מימון מעבר לדיור מוגן, דירה חלופית מחוץ לפרויקט או שתי דירות קטנות. לבני 75 ומעלה עליו להציע פתרון מחוץ לפרויקט שחוסך את המעבר לשכירות. סירוב של דייר קשיש שלא קיבל את החלופות האלה עשוי להיחשב סביר.

לפי כל-זכות, בפינוי-בינוי במתחם מוכרז בעלי הדירות פטורים ממס שבח, ממס רכישה ומהיטל השבחה, ואלה חלים על היזם. לפי חוק מיסוי מקרקעין, בחיזוק ועיבוי אין הגבלה על מספר הדירות של אותו אדם לעניין הפטור, ובהריסה ובנייה מחדש הפטור ניתן על מכירת שתי דירות לכל היותר של אותו מוכר באותו בניין, בתנאים שבחוק. תמורה שחורגת מהתנאים עלולה ליצור חבות מס, ולכן בדקו זאת לפני החתימה. בפינוי-בינוי ניתנת גם הנחה מדורגת בארנונה על השטח שנוסף לדירה החדשה, לתקופה מוגבלת.

שמאי מטעם הדיירים יכול לבדוק אם התמורה סבירה, וברשימת שמאי המקרקעין תמצאו אנשי מקצוע. לעורך דין שמתמחה בהתחדשות עירונית אפשר להגיע דרך ההתאמה לעורך דין.