פיצוי על ליקויי בנייה: כשהתיקון מגיע ארבע שנים מאוחר מדי

לפי הדיווח, בנייתו של הבניין הושלמה במהלך 2018, וכבר ב-2019 החלו הדיירים להתלונן על ליקויי בנייה חמורים: הצפות חוזרות ונשנות בביוב, ריצוף פגום, מדרגות שבורות ומסוכנות, וכניסה ראשית שהפכה למפגע בטיחותי. הפגיעה לא הצטמצמה לאי-נוחות: הלובי עמד מפורק, בתיבות הדואר אי אפשר היה להשתמש, היו הפסקות מים חוזרות, והכניסה הראשית נחסמה לפרקי זמן ממושכים — כך שדיירים מבוגרים, משפחות עם ילדים ואנשים עם מוגבלות נאלצו להיכנס לבניין מכניסות חלופיות. דיירי קומת הקרקע סבלו במיוחד, בין השאר מחפירות בגינות הפרטיות שלהם.

החברה היזמית, ג'יי הנדסה ויזמות, לא הכחישה הכול — אבל טענה שחלק מהבעיות אינן תלויות בה, אלא בתשתיות תת-קרקעיות של חברת החשמל ושל עיריית חריש. הטלפונים והפניות לא הביאו לפתרון, ובנובמבר 2021 הגישה נציגות הבית המשותף — הגוף הנבחר שמנהל את ענייני הבניין — תביעה נגד היזמית, בטענה שהליקויים נובעים מרשלנות בבנייה, ובדרישה לתיקונים מיידיים ולפיצוי על עוגמת נפש.

שימו לב לנקודה חשובה: את התביעה על הליקויים ברכוש המשותף הגישה הנציגות בשם הדיירים. זה בדיוק המסלול המקובל כשהליקויים הם בלובי, בחניון, במערכות הבניין או במעטפת — ולא בדירה ספציפית.

אחד הדברים הבולטים בהליך הזה הוא הדרך שבה נוהל. בית המשפט לא הסתפק בשמיעת טענות ופסיקת סכום: לפי הדיווח, הוא קיים דיוני מעקב ושימש בפועל כמפקח על תיקון הליקויים. במסגרת ההליך מונה מומחה מטעם בית המשפט — איש מקצוע ניטרלי, בדרך כלל מהנדס, שחוות דעתו נחשבת לאובייקטיבית ומכריעה ברוב תיקי ליקויי הבנייה — והוא ערך כמה חוות דעת וליווה את עבודות התיקון עצמן.

וכמה זמן זה לקח? עבודות התיקון החלו רק באוקטובר 2024 — כשלוש שנים אחרי הגשת התביעה וכחמש שנים אחרי התלונות הראשונות — ונמשכו כתשעה חודשים, עד יולי 2025. היזמית טענה מצדה שנתקלה בקשיים מצד הדיירים בביצוע העבודות, אך בסופו של דבר קבע השופט שהתביעה מוצדקת ברובה.

יש כאן שיעור חשוב: הסעד בתביעת ליקויי בנייה הוא לא בהכרח רק כסף. כשמדובר בליקויים שניתן וכדאי לתקן, בית משפט יכול לרתום את ההליך כדי שהתיקון יקרה באמת — עם מומחה שמפקח, לוחות זמנים ודיוני מעקב. למי שחי שנים עם ביוב מציף, זה לפעמים שווה יותר מכל פיצוי.

גם אחרי שהתיקונים בוצעו, בית המשפט לא ראה בכך סוף פסוק. לפי הדיווח, השופט הלר חייב את החברה היזמית ברכיבים הבאים:

בסך הכול: כ-120 אלף שקל לטובת כלל הדיירים, ועוד 60 אלף שקל לדיירת אחת. חשוב לומר ביושר: אלה לא סכומי עתק ביחס לתביעות ליקויי בנייה גדולות, שיכולות להגיע למיליוני שקלים כשמדובר בליקויים שלא תוקנו כלל. אבל כאן רוב הליקויים תוקנו בסוף — תחת פיקוח — והפיצוי משקף בעיקר את מה שנשאר: ליקויים שלא הושלמו, וזמן ההמתנה הארוך. (מספר ההליך לא צוין בדיווח שפורסם.)

זו אולי התובנה החשובה ביותר מפסק הדין: כן. העובדה שהקבלן או היזם תיקן בסופו של דבר לא מוחקת את השנים שבהן הדיירים חיו עם המפגעים. עוגמת נפש — הנזק הלא-ממוני של טרטור, חוסר ודאות ופגיעה באיכות החיים — היא ראש נזק מוכר בתביעות ליקויי בנייה, ובתי המשפט פוסקים אותה דרך קבע, במיוחד כשהליקויים נמשכו זמן רב או שהקבלן גרר רגליים.

ומה עם ירידת ערך — כלומר פיצוי על כך שהנכס שווה פחות בגלל ליקוי שלא ניתן לתקן במלואו? המקרה בחריש התמקד בתיקונים ובעוגמת נפש, אבל בפסיקה אפשר למצוא דוגמאות שבהן נפסקה ירידת ערך גם כשמומחה קבע שהליקויים ניתנים לתיקון. כך למשל בתביעה שנדונה בבית משפט השלום בקריות (ת"א 8888-04-09, דווח ב-2018): רוכשת דירה בכרמיאל שסבלה שנים מרטיבות, עובש והצפות ביוב קיבלה פיצוי כולל של כ-39 אלף שקל, ובתוכו 7,500 שקל בגין ירידת ערך — למרות שהמומחה מטעם בית המשפט סבר שאין כזו. השופטת קבעה שעצם ההיסטוריה של הליקויים פוגעת ב"מוניטין" של הנכס בעיני קונים פוטנציאליים, וזה כשלעצמו שווה פיצוי.

המסגרת המשפטית שמאחורי כל זה — תקופות הבדק והאחריות לפי חוק המכר (דירות), חובת ההודעה בכתב וזכות התיקון של הקבלן — מפורטת אצלנו במדריך המלא על ליקויי בנייה: בדק, אחריות ותביעה, ולא נחזור עליה כאן. השורה החשובה לענייננו: קבלן שמזלזל, מתכחש או גורר תיקונים — משלם על כך בסוף, גם אם תיקן.

ליקויים ברכוש המשותף — פועלים ביחד. דייר בודד יכול לתבוע על הדירה שלו, אבל כשהלובי, הביוב או חדר המדרגות פגומים, המסלול היעיל הוא תביעה של נציגות הבית המשותף בשם כלל הדיירים. כך גם מתחלקות העלויות — אגרה, מומחה, עורך דין.

"זו לא אחריותנו" היא לא סוף הדיון. היזמית בחריש הפנתה אצבע לחברת החשמל ולעירייה — ובכל זאת נמצאה אחראית לעיקר הליקויים. טענות הגנה כאלה נבחנות לגופן מול חוות דעת מקצועיות, והן לא פוטרות את מי שמכר לכם את הדירה מבירור אמיתי.

תיעוד ואורך רוח משתלמים. ההליך בחריש נמשך כארבע שנים מהגשת התביעה ועד פסק הדין. זה המחיר של תביעות כאלה — אבל הדיירים שתיעדו, התמידו והתאגדו יצאו עם בניין מתוקן ופיצוי. מי ששוקל את הצעד הזה כדאי שיבין מראש גם את לוחות הזמנים.

וההתחלה בכלל מוקדמת יותר. חלק מהבעיות אפשר לצמצם עוד לפני הרכישה — בדיקת היזם, ההיתרים והחוזה, כפי שפירטנו במדריך רכישת דירה: 7 הבדיקות המשפטיות. מדריכים נוספים בתחום מרוכזים בעמוד מקרקעין ונדל"ן של טופדין.