השגה על ארנונה: איך מערערים על חיוב שגוי, שלב אחר שלב

ארנונה כללית היא מס שהרשות המקומית גובה מהמחזיק בנכס, כלומר ממי שמשתמש בו בפועל: בעלים שגרים בדירה, שוכרים, או עסק שפועל במקום. הסכום נקבע לפי צו הארנונה, ההחלטה השנתית של מועצת הרשות שקובעת תעריף לכל אזור ולכל סוג נכס, כפול שטח הנכס במטרים רבועים.

השגה היא בקשה בכתב למנהל הארנונה, הפקיד ברשות שממונה על החיובים, לתקן חיוב שנראה לכם שגוי. המסלול פתוח לכל מי שחויב בארנונה: בעלי דירות, שוכרים, עסקים וחברות. הוא קבוע בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל״ו-1976, ומשרד הפנים מפרט אותו במדריך שפרסם לוועדות הערר.

ההשגה היא השלב הראשון, ובלעדיה אי אפשר להגיע לוועדת הערר או לבית המשפט בטענות האלה. לכן כדאי לסמן ביומן את המועד האחרון להגשתה כבר ביום שהגיעה הודעת התשלום. לפי סעיף 7א לחוק, הרשות צריכה לפרט בהודעת התשלום עצמה את הזכות להשיג ולערור ואת המועדים.

לפי סעיף 3(א) לחוק, מי שחויב בארנונה רשאי להשיג בתוך 90 יום מיום קבלת הודעת התשלום, על יסוד אחת מהטענות האלה:

סעיף 3(ב) קובע שמנהל הארנונה וועדת הערר אינם מוסמכים לדון בטענה שהחלטת המועצה להטיל את הארנונה או לקבוע את סכומיה אינה חוקית. לפי המדריך של משרד הפנים, טענה כזו מעלים בעתירה מינהלית, כלומר הליך נגד רשות ציבורית בבית המשפט לעניינים מינהליים. באותו מדריך נכתב גם שוועדת הערר אינה מוסמכת לדון בטענות על חיוב רטרואקטיבי, כלומר חיוב שהרשות הטילה בדיעבד על תקופה שכבר עברה.

בקשה להנחה בארנונה, למשל בגלל הכנסה נמוכה, נכות או גיל, אינה אחת מארבע הטענות. בקשה כזו מוגשת לרשות לפי תקנות ההנחה מארנונה, ורק חלק מההנחות, כמו הנחה לנזקק, נבחנות בוועדת ההנחות. ויש חריג אחד לגבי המועד: מי שלא השיג בזמן בטענה שאינו המחזיק בנכס, רשאי להעלות אותה בהליך משפטי, ברשות בית המשפט (סעיף 3(ג)).

כך נראה המסלול לפי החוק, התקנות וההנחיות שהרשויות המקומיות מפרסמות:

רשמו את התאריך שבו קיבלתם כל מסמך, כי ממנו נספר המועד הבא. המועדים בטבלה נכונים לספטמבר 2026. לגבי הערעור המינהלי: תקנות סדרי הדין בבתי המשפט לעניינים מינהליים קובעות מאז 2022 מועד כללי של 60 יום, אבל תקנות ועדות הערר מחייבות לכתוב בכל החלטה 45 יום. כדי לא להסתכן, הגישו בתוך 45 יום.

נניח שקיבלתם את הודעת התשלום השנתית ב-5 בינואר 2026. הדירה רשומה בשטח של 100 מטר רבוע, אבל מדידה שהזמנתם, לפי השיטה שבצו הארנונה של הרשות, העלתה 88 מטר רבוע. לצורך הדוגמה נניח תעריף של 50 ₪ למטר רבוע לשנה. זה אינו התעריף של רשות מסוימת.

החיוב העודף הוא 12 מטר כפול 50 ₪, כלומר 600 ₪ בשנה. המועד האחרון להשגה הוא 90 יום מ-5 בינואר, כלומר 5 באפריל 2026.

הגשתם השגה ב-1 בפברואר 2026, עם דוח המדידה. מנהל הארנונה צריך לענות עד 2 באפריל 2026. אם לא ענה עד אז, וועדת הערר לא האריכה לו את המועד, ההשגה נחשבת כאילו התקבלה. אם דחה את ההשגה, ותשובתו נמסרה לכם ב-20 במרץ 2026, המועד האחרון לערר הוא 19 באפריל 2026.

ומה עם השנים הקודמות, שבהן שילמתם על אותם 12 מטר? לפי דוח נציב תלונות הציבור מ-2026, נקבע בפסיקה שלמנהל הארנונה ולוועדת הערר אין סמכות לדון בתביעה להשבת ארנונה שנגבתה ביתר בשנים קודמות. במקרה כזה כדאי להתייעץ עם עורך דין לגבי הדרך המתאימה.

הגשת השגה אינה מבטלת את החיוב. עם זאת, לפי אכרזת המסים (גבייה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה), התש״ס-2000, הרשות אינה רשאית לשלוח דרישת תשלום או לנקוט הליכי גבייה מנהליים, כמו עיקול, על הסכום השנוי במחלוקת. האיסור חל עד שחולף המועד להשגה, לערר או לערעור, ואם הגשתם אותם, עד החלטה סופית. הוראת השעה הוארכה עד 31 בדצמבר 2027.

ההגנה חלה רק על החלק השנוי במחלוקת. עיריית תל אביב-יפו מציינת שסכום שלא שולם ממשיך לצבור הפרשי הצמדה וריבית, ושהיא רשאית לגבות את החלק שאינו במחלוקת. בדוגמה שלמעלה, המחלוקת היא על 12 מטר בלבד, ולכן את החיוב על 88 המטרים כדאי להמשיך לשלם כרגיל. אם ההשגה תתקבל, החיוב יתוקן לפי השטח הנכון.

אלה הטעויות שבגללן השגות נדחות, או שאינן נחשבות השגה בכלל:

אם הודעת התשלום הגיעה בשלושת החודשים האחרונים, בדקו מיד מתי קיבלתם אותה ומתי חל היום ה-90. אספו את המסמכים, הגישו השגה בכתב ושמרו אישור הגשה. אם אתם שוכרים או משכירים, קראו גם מי משלם ארנונה ומה עוד מותר לגבות בשכירות. אם אתם לפני מכירה או קנייה של דירה, בדקו את השלבים המשפטיים בעסקה, כולל ההודעה לרשות.

אם ההשגה נדחתה, או שמדובר בנכס עסקי עם סכומים גבוהים, כדאי להתייעץ עם עורך דין למשפט מנהלי, במיוחד לפני ערעור מינהלי. אפשר גם לקרוא תשובה קצרה על ערעור על חיוב ארנונה, מתי מגישים עתירה נגד החלטה של רשות, ולעבור על התכנים בתחום המשפט המנהלי. כדי למצוא עורך דין שמתאים לתיק שלכם, מלאו את טופס ההתאמה.